每间可售房收入

每间可售房收入 (Revenue Per Available Room, 简称RevPAR)，是酒店业广泛采用的核心业绩衡量指标。它就像是为酒店量身打造的“单店效率”温度计，反映了酒店在特定时间内，平均每间可供销售的客房所产生的收入。RevPAR的精妙之处在于，它同时兼顾了“卖出多少房间”和“每个房间卖了多少钱”这两个核心经营问题，因此比单独看入住率或平均每日房价更能综合地评估酒店的创收能力和经营健康度。对于投资者而言，这是一个透视酒店资产盈利能力和管理水平的绝佳窗口。

想象一下，你开了一家有100个房间的“投资大辞典”主题酒店。RevPAR就是告诉你，平均下来，你这100个房间（无论是否住人）每天能为你赚回多少房费。

计算RevPAR主要有两种简单直接的方法，它们殊途同归：

1. 方法一：房价与入住率的乘积

> RevPAR = 平均每日房价 (ADR) x 入住率 (Occupancy Rate)

  >
  > *   //平均每日房价 (ADR)//：就是你酒店所有已售客房的平均价格。比如昨晚卖了80间房，总房费收入是8000元，那ADR就是 8000 / 80 = 100元。
  > *   //入住率//：指你酒店实际售出的客房数占总可售客房数的比例。比如你有100间房，卖了80间，入住率就是 80 / 100 = 80%。
  > *   那么，你的RevPAR就是 100元 x 80% = **80元**。
- **方法二：总收入除以总房间**
  > **RevPAR = 酒店总客房收入 / 总可售房间数**
  >
  > *   接着上面的例子，总客房收入是8000元，总可售房间数是100间。
  > *   你的RevPAR就是 8000元 / 100间 = **80元**。

两种方法结果完全一样，但第一种公式更能帮助投资者理解RevPAR背后的驱动因素：价格和数量。

对于价值投资者来说，数字背后隐藏的商业逻辑远比数字本身重要。RevPAR就是这样一个能讲述精彩商业故事的指标。

RevPAR是一个综合性指标，避免了片面判断。

• 场景一： 隔壁“韭菜旅馆”宣布入住率高达95%，但它是靠每晚30元的跳楼价实现的，其RevPAR可能很低。
• 场景二： 对街“长持酒店”入住率只有60%，但凭借其奢华服务，平均房价高达500元，其RevPAR（500 x 60% = 300元）可能远超前者。

显然，“长持酒店”的盈利能力和品牌价值更胜一筹。RevPAR帮助我们穿透表象，直达经营本质。

一个持续增长且高于同行的RevPAR，往往是一家酒店拥有强大护城河的信号。

• 强大的品牌吸引力： 无论是希尔顿还是万豪，强大的品牌本身就能带来更高的入住率和房价。
• 优越的地理位置： 占据核心地段的酒店，自然不愁客源。
• 卓越的服务体验： 好的口碑能转化为实实在在的回头客和高评价，支撑更高的价格。

当一家酒店能在提升平均每日房价（ADR）的同时，还能维持甚至提升入住率，这直接证明了它拥有强大的定价权。这意味着它可以在不严重影响客流量的情况下主动提价，这是利润增长的黄金动力。

酒店业是典型的周期性行业。经济繁荣时，商务和休闲旅游需求旺盛，酒店RevPAR普遍上扬；经济衰退时，企业和个人削减开支，RevPAR则会承压下滑。通过观察一家酒店集团RevPAR在不同经济周期中的表现，投资者可以评估其抵御风险的能力和恢复的弹性。

拿到一家酒店公司的财报，找到RevPAR数据后，你可以像侦探一样从以下几个角度展开分析：

• 看趋势，不看单点： 不要只关心一个季度的RevPAR。拉长时间线，观察其过去几年、几十个季度的RevPAR走势。是稳定增长，还是大起大落？穿越周期的持续增长尤为可贵。
• 横向比较，看清行业地位： 将目标公司的RevPAR与主要竞争对手进行比较。它在行业中处于什么位置？是领头羊、追赶者还是掉队者？这种比较能帮你识别出真正的优质企业。
• 拆解分析，探寻增长动力： RevPAR的增长是由ADR提升驱动，还是由入住率提升驱动？
  1. 由入住率驱动的增长：可能发生在酒店业复苏初期，房间从“空着”到“住满”。
  2. 由ADR驱动的增长：往往发生在成熟期，是品牌实力和定价权的体现，这种增长的质量更高。
  3. 最理想的状态是两者齐头并进。
• 警惕局限性： RevPAR虽好，但并非全部。它只包含客房收入，并未计入餐饮、会议、水疗等其他收入来源。对于业务多元化的大型度假酒店，仅看RevPAR可能会低估其总收入。因此，还需要结合息税折旧及摊销前利润 (EBITDA)等其他财务指标，进行全面评估。